Pasos para la compra de una vivienda

• Dinero listo:
  Cuando una institución financiera te preaprueba el crédito hipotecario, podrás concretar la compra de una vivienda. Si ya elegiste la propiedad, pide a la institución financiera la aprobación definitiva del crédito y firma la escritura de compraventa.


• ¿Qué significa y qué necesito para pedir una preaprobación del crédito hipotecario?
  Podrás solicitar una preaprobación a una entidad financiera, la cual te solicitará datos personales generales, así como de tu renta mensual, también deberás indicar el monto del crédito requerido, plazos, tipo de vivienda, porcentaje de financiamiento, tipo de tasa, etc. Luego, hará un análisis de riesgo de tu situación financiera e historial de pago para darte la pre-aprobación, ofreciéndote una opción con plazos, tasas de interés, meses garantía, etc.


• Varios créditos preaprobados:
  Puedes tener varios créditos preaprobados con diferentes bancos, por distintos montos y CAE (Costo Anual Equivalente). Puedes escoger libremente el que más te convenga.


• La reserva:
  Si te gusta una propiedad y aún estás gestionando tu crédito, puedes hacer una “reserva”, con ella sacarás la propiedad del mercado por unos días. Para esto requieres pagar un monto que varía dependiendo de cada inmobiliaria y que luego se abona al precio del pie, por lo general el valor no supera los $350.000.
  Se firma un documento simple, donde se establece cómo es el departamento, su número, si tiene bodega y/o estacionamiento, etc.


• Desistimiento:
  Si desistes de la compra, el monto de la reserva puede ser cobrado por la inmobiliaria o incluir multas, también dependiendo del acuerdo previo firmado se puede realizar una devolución de lo pagado.


• Promesa de compraventa:
  Retiras la propiedad del mercado mediante la promesa de compraventa asegurándole a la inmobiliaria que quieres ese inmueble. Deberás entonces ir al banco y pedir que te aprueben definitivamente el crédito.
  Si perseveras en la reserva, tendrás que ir a la inmobiliaria rápidamente a firmar la promesa de compraventa. Sólo puedes firmar la promesa cuando tengas el crédito preaprobado.


• Plazo para el contrato:
  Entre la reserva y la promesa de compraventa transcurren sólo algunos días. Entre la firma de la promesa de compraventa y el contrato de compraventa no suelen pasar más de 90 días, lo que es negociable entre las partes.
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¿Qué debe incluir la promesa de compraventa?

Sea la compra de una vivienda lista, en verde o en blanco, se debe incluir lo siguiente:

• Precio.
  El precio del inmueble y la forma de pago.
• Fecha.
  El día en que se entregará. Este es un tema que debe quedar bien explícito.
• Póliza.
  Debe quedar por escrito en el contrato que existe una póliza de seguro que garantiza que, en caso de inconvenientes con la construcción, el comprador no perderá el dinero del pie que entregó.
• Multas.
  Es un deber definir claramente las multas para comprador y vendedor en caso de incumplimiento de la promesa de compraventa.
• Desistimiento.
  Respecto de una propiedad en verde o el blanco en el contrato debe quedar por escrito que usted tiene derecho a ceder la promesa de compraventa. Esto se refiere a que usted podrá traspasar la titularidad de la promesa a otra persona, quien seguirá pagando la vivienda.

Pasos a seguir para la escritura

• Escritura pública.
  Una vez leída cuidadosamente, debes ir con el representante de la inmobiliaria a una notaría para firmar el contrato por escritura pública.
• Inscripción.
  Allí te entregarán copias, debidamente autorizadas, del contrato. Con ellas, la notaría enviará la escritura al Conservador de Bienes Raíces para inscribir la propiedad a tu nombre.
• Dominio.
  Con este trámite se obtiene lo que se llama título de dominio, que acredita que la propiedad es tuya.
• Guarda las copias.
  Debes quedarte con una copia del certificado de dominio vigente y también del certificado de hipotecas y gravámenes, ambos entregados por el Conservador de Bienes Raíces.

Negociación

Tienes derecho a regatear en la sala de ventas. Las inmobiliarias manejan ciertos márgenes para atraer clientes. Piensa que este es un mercado competitivo y puede negociar.

¿Para qué sirve el DFL 2?


Es un beneficio tributario que favorece a las propiedades de uso habitacional destinadas a personas naturales y que tengan menos de 140 m2. Por sus características, todas estas propiedades estarán exentas del 50% del pago de contribuciones de bienes raíces por un período determinado.

Prepagar crédito:

Si en un momento estás capacitado para prepagar tu crédito, ya sea de forma total o parcial, considera que es mucho más conveniente prepagarlo al comienzo del crédito y no cuando estás terminando de pagarlo. El pago de los intereses o costos asociados al prepago que tengas que pagar dependerá de cada crédito hipotecario y sus especificaciones.

IVA a las propiedades


La reforma tributaria de 2014 tiene consecuencias para ti. Primero, si compras una vivienda a un vendedor que habitualmente vende departamentos o casas, entonces pagarás IVA. Esos vendedores habituales pueden ser empresas constructoras, inmobiliarias y también personas naturales. En resumen, cuando compres una propiedad totalmente nueva lo harás con seguridad a un vendedor habitual, entonces pagará IVA.

Cuando la comprar a un vendedor no habitual, no se paga IVA, así como cuando recibes un subsidio del Ministerio de Vivienda, sin importar el monto de este.

Una compra en verde, se trata de comprar una vivienda cuando su construcción tiene hasta un 20% de avances, por su parte, en blanco es cuando un proyecto cuenta con el debido permiso de edificación o adecuación del terreno, pero aún no se han iniciado excavaciones.

Ambas implican un ahorro al momento de comprar, sin embargo, compra en verde ofrece mayor seguridad comercial, puesto la venta en blanco presenta alto riesgo debido a la variación de las condiciones del mercado con el paso del tiempo, pero tienen ventajas en cuanto a la disponibilidad y elección de la propiedad y las características que busques.

Ahorro:
Puedes optar a descuentos (10% aprox.) en el valor final de la propiedad al comprar en verde o blanco.

Una recomendación importante: Cuando firme, fíjate que en el contrato figure una cláusula que diga que puedes ceder la promesa de compraventa.

Pagar el pie para compras en verde o blanco

Mensualidades
:
Con el crédito preaprobado se firma la promesa de compraventa de un inmueble y se acuerda un monto a pagar.

Aprobación del crédito:
Cuando una vivienda está lista y puede ser habitada, los bancos evaluarán nuevamente tu situación financiera. Si tu perfil sigue siendo el mismo, el banco te aprobará el crédito.

¿Y el pie del crédito?

Ya podrás haberlo pagado a través de las mensualidades de toda la etapa de construcción.